GLI IMMOBILI DEI LAVORATORI AUTONOMI

Breve analisi della gestione dei costi relativi agli immobili dei professionisti.

La scarsità di norme specifiche che regolano la determinazione del reddito di lavoro autonomo determina l’insorgere di molti problemi che non trovano una immediata soluzione. Tra questi, certamente, si può annoverare l’intricata gestione dei costi relativi agli immobili dei professionisti, sia per la deduzione del costo di acquisto che per la deduzione delle spese di manutenzione e riparazione.

La nozione di immobile strumentale
Diversamente dal caso delle imprese, la norma non fornisce una definizione di immobile strumentale per il lavoratore autonomo; tuttavia, comprendere il concetto può risultare importante, non solo per la deduzione del costo, ma anche per la gestione fiscale di un’eventuale plusvalenza derivante dalla cessione.
La carenza normativa è stata colmata dalla prassi, in particolare dalla risoluzione n. 13/E del 2 marzo 2010. In base a tale documento, possiamo dire che, nel lavoro autonomo, un immobile si considera strumentale solo quando è utilizzato direttamente per l’esercizio esclusivo dell’attività artistica e/o professionale. Non rileva, invece, il fatto che nel rogito il soggetto abbia indicato di intervenire come titolare di partita Iva, ovvero con il solo codice fiscale.
Così, un fabbricato acquistato prima dell’apertura della partita Iva che fosse utilizzato in modo diretto ed esclusivo per lo svolgimento dell’attività, dovrà essere considerato come strumentale.
Diversamente, si considererà come bene appartenente alla sfera privata il fabbricato, acquistato anche in costanza di esercizio dell’attività, utilizzato anche per finalità differenti da quello dello svolgimento dell’attività (e ciò, come noto, potrebbe determinare problemi di “autoconsumo” ai fini Iva e ai fini delle imposte dirette).

La deduzione del costo di acquisto
Le regole di deduzione degli ammortamenti o dei canoni di leasing di un fabbricato sono diversamente regolate in relazione al momento di acquisto del bene stesso, con una situazione che risulta sempre difficoltosa da ricordare.
Per facilitare la comprensione, si può ricorrere alle tabelle che seguono, distinguendo il caso di utilizzo esclusivo per lo svolgimento dell’attività, da quello dell’utilizzo promiscuo.

Immobili esclusivamente strumentali: deduzione degli ammortamenti

Acquistati sino al 14 giugno 1990

Deducibili gli ammortamenti dal 1985

Acquistati dal 15 giugno 1990 al 31 dicembre 2006

Non deducibili ammortamenti

Deducibile importo pari alla rendita catastale solo sino al 31 dicembre 1992

Acquistati dal 1° gennaio 2007 al 31 dicembre 2009

Deducibili gli ammortamenti, ma la quota ridotta ad 1/3 del limite tabellare nel triennio 2007-2009

Acquistati dal 1° gennaio 2010

Non deducibili ammortamenti

NOTA BENE: In caso di utilizzo promiscuo del fabbricato, si deduce il 50% della rendita catastale del fabbricato, a condizione che il contribuente non disponga nel medesimo Comune di altro immobile adibito esclusivamente all’esercizio dell’attività professionale

Immobili esclusivamente strumentali: deduzione dei canoni leasing

Contratti stipulati fino al 1° marzo 1989

Canoni deducibili per cassa

Nessun vincolo sulla durata minima del contratto

Uso promiscuo: deduzione 50% rendita catastale

Contratti stipulati dal 2 marzo 1989 al 14 giugno 1990

Canoni deducibili per competenza

Durata minima del contratto: 8 anni

Uso promiscuo: deduzione 50% rendita catastale

Contratti stipulati dal 15giugno 1990 al 31 dicembre 2006

Canoni non deducibili

Deducibile importo pari alla rendita catastale

Uso promiscuo: deduzione 50% rendita catastale

Contratti stipulati dal 1° gennaio 2007 al 31 dicembre 2009

Canoni deducibili per competenza, ridotti a 1/3 nel triennio 2007-2009

Contratto con durata minima pari alla metà del periodo di ammortamento, con minimo di 8 anni e massimo di 15

Indeducibile quota capitale del canone riferito al terreno

Uso promiscuo: deduzione 50% canone alle medesime condizioni

Contratti stipulati dal 1° gennaio 2010 al 31 dicembre 2013

Canoni non deducibili

Non deducibile nemmeno la rendita catastale

Uso promiscuo: nessuna deduzione

Contratti stipulati dal 1° gennaio 2014

Canoni deducibili per competenza, per un periodo non inferiore a 12 anni, a prescindere dalla durata del contratto.

Indeducibile quota capitale del canone riferito al terreno

Uso promiscuo: deduzione 50% canone alle medesime condizioni

NOTA BENE: le deduzioni spettano a condizione che il contribuente non disponga nel medesimo Comune di altro immobile adibito esclusivamente all’esercizio dell’attività professionale.

Le spese di ammodernamento, ristrutturazione e manutenzione
Oltre alla difficoltà sopra espressa in merito alla deduzione del costo di acquisto degli immobili, ulteriori problemi insorgono in merito alle spese sostenute per la c.d. manutenzione dei medesimi.
Innanzitutto, al fine di chiarire i termini più oltre utilizzati, dobbiamo affermare che:
– le spese non incrementative sono quelle che per loro natura non sarebbero imputabili ad incremento del costo dei beni cui si riferiscono;
– le spese incrementative sono quelle che – incidendo sugli elementi strutturali – determinano un significativo incremento della capacità produttiva o della vita utile del bene.
Anche in tal caso, può essere utile ricorrere a una schematizzazione con l’ausilio di una tabella.

Spese di manutenzione su immobili

Spese non incrementative

Su immobili propri

  • deducibili nel periodo di sostenimento, nel limite del 5% del valore dei beni materiali ammortizzabili all’1° gennaio

  • l’eccedenza è deducibile in 5 quote annuali costanti

Su immobili di terzi

Spese incrementative

Su immobili propri

Acquisto fino al 14 giugno 1990

Si sommano al bene e si deducono come ammortamenti

Acquisto nel periodo 15 giugno 1990 / 31 dicembre 2006

Si deducono in 5 quote annuali di pari importo

Acquisto nel periodo 1° gennaio 2007 / 31 dicembre 2009

Si sommano al bene e si deducono come ammortamenti

Acquisto dal 1° gennaio 2010

  • nel limite del 5% del valore dei beni al 1° gennaio

  • eccedenza in 5 quote costanti.

Per i beni acquistati dal 2010, tale soluzione è solo suggerita dalla dottrina ma non confermata dall’Agenzia delle entrate

Acquisiti a titolo gratuito

Su immobili di terzi

Condotti in comodato

Condotti in locazione

NOTA BENE: nel caso di utilizzo promiscuo, la deduzione risulta ridotta al 50%

La cessione del contratto di leasing
Da sempre si è dubitato, in dottrina, in merito alla rilevanza fiscale dell’operazione di cessione del contratto di leasing nell’ambito del lavoro autonomo. L’articolo 54, comma 1-quater, Tuir, stabilisce che concorrono a formare il reddito i corrispettivi percepiti a seguito di cessione della clientela o di elementi immateriali comunque riferibili all’attività artistica o professionale. Tale disposizione è stata introdotta nel 2006 e la Relazione illustrativa che ha accompagnato il testo di legge precisava che, con tale norma, si prevede la tassazione della fattispecie di cessione della clientela e di altri elementi immateriali comunque riferibili all’attività artistica o professionale (ad esempio, cessione del marchio, assunzione di obbligo di non effettuare attività in concorrenza nella medesima zona, eccetera).
Secondo l’Agenzia delle entrate (interpello n. 209 del 13 luglio 2020), il Legislatore ha inteso ampliare il novero dei compensi percepiti nell’ambito dell’attività di lavoro autonomo, proponendo una elencazione del tutto esemplificativa e non esaustiva.
Ancora, l’Agenzia delle entrate sancisce che, con il richiamo agli “elementi immateriali comunque riferibili all’attività artistica o professionale”, il Legislatore ha inteso annoverare qualsiasi elemento “intangibile” la cui cessione da parte del professionista determina la percezione di un corrispettivo nell’ambito della normale attività professionale.
Ne consegue che nell’articolo 54, comma 1-quater, Tuir, possono essere ricondotti anche i corrispettivi percepiti a seguito della cessione di contratti di leasing, aventi ad oggetto beni strumentali, per l’esercizio dell’attività di lavoro autonomo. Infatti, in tal caso, l’importo percepito a fronte del contratto rappresenta il corrispettivo dovuto dal cessionario per subentrare nei diritti e negli obblighi (quali elementi immateriali) derivanti dal contratto esistente.
Per meglio precisare, il corrispettivo derivante dalla cessione di un contratto di leasing relativo ad un immobile utilizzato per l’esercizio dell’attività professionale, si configuri come cessione di “elementi immateriali”, attratta a tassazione; ove il compenso sia percepito in unica soluzione, lo stesso potrà essere assoggettato a tassazione separata.
Si noti che, diversamente da quanto accade nel reddito di impresa, ciò che viene tassato è il corrispettivo e non la sopravvenienza attiva quantificata secondo le regole dettate dall’articolo 88, Tuir.

Pagine: 1 2 3 4 5